冯仑后房地产开发时代需要的贾凡对话“新办公生态”

原标题：冯仑后房地产开发时代需要的贾凡对话“新办公生态”

11日晚，蜜蜂科技BEEPLUS创始人兼首席执行官贾凡在“冯仑风马牛”工作室与裕丰集团董事长、万通集团创始人冯仑展开对话。在一个小时的对话中，相隔30多岁的两代企业家就房地产和房地产服务、新办公生态以及他们各自在“后流行病时代”的创业经历进行了深入的分享和交流。

“后疫情时代”下的商办地产路在何方？

2020年初，新皇冠病毒的突然爆发改变了经济发展的步伐，也给深陷空置困境的写字楼市场带来了沉重的打击。根据戴德梁行最近发布的一份关于一线城市甲级写字楼的报告，今年第一季度深圳写字楼空置率达到24.6%，为近十年来的新高，上海为21%，北京为13.8%，广州为5.2%。

除了流行因素之外，纵观商业地产的发展，在过去的五年里，随着大量的新项目进入市场，写字楼的空置率一直在上升。随着办公形式的改变，对“个性化”办公空间的需求日益突出，“一千层一面”的同质项目越来越难找到租户。相反，展示个性、满足新型开放合作办公形式的办公空间已经成为一种流行产品。

2000年，房地产业处于快速发展阶段。然而，冯仑认为，传统房地产“拖累了万通”，万通集团必须“卸下包袱，轻装上阵”。

2020年，传统房地产行业的沉重负担日益显现，越来越多的房地产开发商、房地产运营和资产管理公司高喊“去国有化”的口号。对于商业地产，冯仑也再次提出了“后发展时代”的观点。

在现场对话中，冯仑说：“房地产已经进入后发展时代。其特点之一是资产管理和运营，即空间运营。没有一家公司可以在任何空间运营，这创造了更多的细分市场。”

房地产思想家冯仑在6月11日喋喋不休的现场直播中与之交谈的“90后CEO”贾凡是品牌BEEPLUS的创始人，该品牌致力于创造和运营办公空间这一细分市场。关于冯仑对“后发展时代”的看法，贾凡还表示，下半年的房地产需要精细化操作。

“总而言之，办公室的‘1.0时代’是工业革命时期的‘打字员形式’，环境恶劣，毫无经验。“2.0时代”是信息技术革命时期的“网格模式”。员工是螺丝钉，效率是最重要的。合作可以被称为“2.5时代”，它以开放和协作的空间形式打破了网格之间对灵感和效率的压制。”

贾凡认为，近年来兴起的联合办公模式在一定程度上给商业地产带来了“鲶鱼效应”。然而，各大联办品牌过度的“互联网”扩张理念违背了商业地产的客观规律，也导致了这种商业模式的逐渐衰落。

然而，正是在这短短的几年里，新的办公形式对“一千层”的商业地产产生了深远的影响。越来越多的集团企业、科技创新和独角兽级公司都在积极寻求更加个性化和“内容化”的办公空间。

“办公室‘3.0时代’的核心是创造空间内容和生态运作。”贾凡认为，未来的办公场景将是一个“新办公生态”的时代。

解决房地产后开发时代痛点的“新办公生态”模式

2015年，美国硅谷的开放合作办公理念冲击了中国的传统办公形式。贾凡召集了一个由10人组成的BEEPLUS联合创始团队，从珠海出发，步入“新办公”轨道。经过近五年的发展，今天的BEEPLUS已经完成了B3回合的融资，估计价值近10亿元人民币，使其成为新的办公生态跑道上的一次罕见之旅。

什么是“新办公室生态”？冯仑认为，所谓的新办公室是为了给办公室场景增添更多的多元化元素。“办公室”的定义不再是

贾凡进一步扩展了“新办公室生态”的概念：“新办公室有几个要素。第一个是针对办公空间的集成解决方案，针对过去行业的痛点。第二是精细管理的能力，这是当今行业所缺乏的。第三个是概念和文化，“briglifeintowork”，它给工作带来生活。我们需要定义未来人们的办公空间应该是什么样子。第四是智能办公室和智能解决方案。”

基于中国第一个出口办公空间整合解决方案的商业模式，贾凡将BEEPLUS定位为“办公生态的新领导者”。在他看来，BEEPLUS需要解决从设计、施工到后期运营管理的办公场景的“一站式解决方案”问题。通过对空间的精心经营和管理，最终实现了“以空间改变时间”的服务。

“新办公室生态”之路有意义吗？拥有近30年房地产开发经验的冯仑认为，这可能是商业房地产的新机遇。

他举了一个发生在自己公司的例子：一家顶级国际设计公司设计了他的一个项目，设计效果非常理想。然而，在设计完成后，后期项目的落地和操作与设计的高度不匹配，导致整个项目的展示效果逐渐走样。仅仅几年时间，这个项目的效果和经验就大大降低了。

冯仑引用的案例代表了商业地产的两大痛点：一是设计理念，许多城市空间和公共空间，美的理念没有实现“与时俱进”。这也导致了一个事实，即使中国拥有世界领先的投资强度，“一千层一面”仍然是常态。二是缺乏恢复设计和控制过程的能力，导致客户大量的成本浪费，包括成本、人工和时间成本。后两者已经成为现代社会追求效率的传统产业的主要制约因素。

“这也是行业需要‘一站式解决方案’的原因。通过这种一站式服务，加上我们的国际视野和设计理念，我们将创造一种全新的办公场景模式和形式。”贾凡说。

两代创业者一路寻找“志同道合”的创业伙伴

1991年，中国房地产业仍处于“开拓”阶段。冯仑带领海南“万通柳雄”从农田里挖出万通集团的“第一桶金”。时代变了。30年后的今天，“万通系统”已经成为中国房地产行业“第一梯队”的中坚力量。冯仑已经是房地产行业的“六先生”,并且正在风起云涌。

2015年，本着“以空间改变时间”的信念，贾凡在珠海南方软件园建造了第一个办公空间。这个后来被选为“国家公共创造空间”的项目，也成为BEEPLUS“梦想开始的地方”。五年后，办公形式和商业地产行业发生了天翻地覆的变化，但BEEPLUS能够稳步增长，朝着“引领和改变未来人们的生活方式”的愿景前进。

2020年的房地产行业还适合创业吗？面对这个问题，两代企业家给出了肯定的答案。

“最重要的是找到具有相同价值观的创业伙伴。”冯仑透露，当他第一次创建万通集团时，为了不被自己的成就冲昏头脑，也为了保持商业伙伴的价值观一致，他曾要求他的合伙人撰写关于他们业务发展的文章，并在报纸上发表。“说出来的话是不能改变的，所以每个人都可以认真对待这些话，并有明确的使命。”

贾凡召集了10位联合创始人成立了BEEPLUS，他仍然为这样一个走出大学校门的开创性团队感到自豪。“当时，许多人猜测这10位联合创始人能走多远。一些人估计它将在两三年内被分散。然而，我们已经到了这一步，并逐渐积累了共同的创业基因。”贾凡说：“我认为，只有具备良好的团队信念和价值观基础，企业才能获得长期的可持续增长潜力。”

两人还对在房地产行业巨头云集的轨道上创业表达了“谨慎乐观”。“50后”和“90后”企业家所面临的市场空间和发展过程大不相同，但始终是“找到正确的入口”。

“我尤其不同意‘风口’这个说法，因为我们几十年来一直在做一件事。业务需要积累，不是“追风”，而是尊重业务规则和我们自己的业务判断。这是冯仑在直播中向新一代企业家传达的信息。