流行后的房地产市场观察:局部升温和分化加剧

随着疫情的阴霾逐渐散去，房地产市场的复苏迹象越来越明显。在一线和二线城市，已经有了久违的热门场景，比如深圳的“百万杯茶”、“数以千万计的豪宅在几秒钟内”、杭州和成都的“万人摇着喇叭”、北京的“开盘14分钟就卖光”以及其他不断刺激买家神经的消息。与当地火热的市场形成鲜明对比的是，大多数三线和四线城市都出现了持续的土地销售，库存达到了最高点。据上海易居房地产研究所统计，截至4月底，全国100个城市新建商品房存量达到4.7亿平方米，同比连续17个月增长。

在火热的本地市场背后，一些二手房交易数据统计中列出的318个城市中，5月份有243个城市同比上涨，只有75个城市同比下跌。与上月相比，157个城市上升，与下降的城市基本相同。一线城市5月份同比增幅最高，达到16.68%。上海、北京和广州分别同比增长5.6%、3.01%和2.85%，保持稳定。在严格的控制政策下，深圳成为一线城市中的特例。不仅涨幅遥遥领先，房价绝对值也超过了北上官，达到了7.28万元/平方米。

除深圳外，房价涨幅最大的城市主要是三线、四线城市，其中鄂尔多斯市涨幅居前，同比增长24.23%，宿迁、德宏、西宁、连云港等三线、四线城市涨幅居前，分别为21.47%、20.52%、19.86%和19.24%。这些城市大多属于低房价基数，前期滞胀，还有一些补充因素。值得注意的是，10年前在房地产投机方面享有与温州相同声誉的鄂尔多斯，在经历了“从20000元到3000元”的房价暴跌之后，今年重新回到了价格上涨的榜首，但此时的平均单价仅为7581元/平方米。

根据环比数据，阜阳环比涨幅最大，增幅为9.61%，其次是兴安、通辽、武汉、滨州、沈阳、吕梁、东莞、萍乡和三亚。阜阳房价上涨主要是由于去年房地产市场放开限价政策，导致地价上涨，直接影响房价。武汉作为新发肺炎疫情的“中心”，深受疫情影响，但并未失去中部地区中心的地位，房地产市场正以最快的速度复苏。5月份，武汉共售出13674套新房，同比增长80%以上。“红色五月”开盘55次，超过一半建筑的平均申报价格上涨。

全国房价收入比总体下降

多年来，中国住房智库对全国主要城市的房价收入比进行了统计。据今年统计，35个大中城市(直辖市、省会城市、计划单列市)房价收入比同比下降，其中北京、福州、海口、南京、青岛降幅最大。一方面，这表明近年来房地产调控效应已经显现，房价得到了有效控制。另一方面，城镇居民可支配收入的增长明显高于房价的增长，居民购买力明显提高。

从房价收入比排名来看，深圳房价收入比连续三年高居榜首，房价收入比达到34.95。北京、厦门、上海和福州紧随其后。虽然三亚没有上榜，但其房价收入比已经达到28.18，超过北京的26.69，仅低于深圳。

银川、长沙、乌鲁木齐、呼和浩特和贵阳的房价收入比最低，分别为5.33、6.03、6.04、7.22和7.33。所有五个城市都在中西部地区。

市场分化加剧

市场差异首先反映在不断增长的收入中

从房价的绝对值来看，一线城市和一些二线城市的房价仍然很高，有15个城市的单价在2万元以上，都是沿海发达城市。深圳的最高单价达到72800元/平方米，而鹤岗的最低单价只有2377元/平方米，相差30多倍。从环比下降数据来看，前三四个城市都在下降。西双版纳、甘孜、孝感等城市同比下降10%以上。甘孜、孝感、赣州、崇左、安庆、白城、南阳、铜川、佳木斯、金昌等城市环比均下降5%以上。有些城市在早期被过度宣传，如西双版纳和崇左。其他因素包括人口外流、城市严重空心化，以及房地产市场的长期低迷，如东北部的大多数城市和西部的不发达城市。

另一种差别是住房企业之间的差别。在这种情况下，优质住宅企业可以充分享受融资便利和各种优惠政策，获得资源、信息和创新的能力更强。这些房地产企业正在抓住市场发展机遇，创新营销模式，加大销售力度，为未来业绩发布提供支持。从住房企业前五个月的营销数据可以清楚地看到这一点。对于中小房企来说，疫情的影响可能是致命的一击，更多的房企将在市场竞争中被淘汰。根据媒体发布的数据，到目前为止，已有208家房地产企业破产。这可能只是开始。