快速预热房地产市场 走出“过山车”市场

2020年上半年，受疫情影响，房地产市场基本处于停滞状态，但随着疫情的好转，累计需求得到释放。5月和6月，房地产市场迅速复苏，小阳春趋势明显。许多城市的彩票销量同比增长，有些城市甚至有一万个彩票项目。

法拍房和豪宅受热捧

6月26日，根据京东拍卖行的页面显示，北京亦庄一栋别墅项目的估价为1047.2万元。经过48轮公示，14名购房者从733万元的起拍价中拿走了1100.2万元，比起拍价高出50%。

此前，6月19日，北京市西城区陶然亭的一栋办公楼以422万元的价格被拍卖。经过217轮投标，成交价格为704万元，比预计价格602万元高出16.9%。5月20日，北京市顺义区的一栋估价为5365.3万元的别墅被拍卖，起拍价为3756万元至6146万元，比起拍价高出63.6%。

对此，一位拍卖行业内人士表示，今年5月以来，随着房地产市场的快速复苏，拍卖行已经成为许多买家的首选目标，拍卖价格一直在上涨。在过去的两个月里，最终拍卖价格基本上等于或略低于市场价格，不像前几个月，后者有更大的价格优势。“去年年底和今年年初，双井的住宅拍卖与同一社区最近的住宅拍卖在起拍价和单价上都有很大的差异”。

淘宝和京东拍卖页面的详细信息还显示，同一社区的同级别房屋分别于2019年12月1日和2020年6月2日拍卖。前者起拍价568.4万元，投标价616.4万元，后者起拍价661.2万元，投标价869.1万元，价格差异明显。

值得注意的是，这一市场的受欢迎程度不仅体现在拍卖行“捡错误”的难度上，还体现在深圳和上海等核心一线和二线城市购买豪宅的热潮上。

6月24日，上海“史上最贵豪宅”翠湖天地五期开盘销售，单价约为16.5万元/平方米，是本轮调控以来上海最高的房地产报价，主要单元均价高达5000万元/套。此前，三湘印象大厦的均价为12.18万元/平方米，认知度高达700%，开盘当天就销售一空。

在深圳，今年前五个月，申业中城、招商太子湾、新江南一号等豪宅的销售额都达到了30亿元左右，晋中麒麟大厦和招商灵玺接近50亿元。

对此，凯瑞研究中心研究员杨克威表示，疫情发生后，货币政策总体稳定积极，信贷资金总体趋于宽松。从短期来看，房地产市场的热度将继续惯性，交易将保持在一个高水平，房价仍有上涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法国拍卖行和奢侈品公司受欢迎的根本原因是整体市场的复苏。2020年上半年，房地产市场受到疫情影响，从1月到2月基本停止。自3月份以来，房地产市场已经复苏并加速，出现了一波“过山车”。

据国家统计局统计，1-2月商品房销售面积为8475万平方米，同比下降39.9%；销售额达到8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，销售量下降34.7%。

然而，这种流行病只是推迟了住房需求的释放。根据凯瑞研究中心的报告，核心一线和二线城市的房地产市场在疫情爆发后迅速复苏。4月份，重点监管一、二线城市的交易面积继续上升，环比增幅约为30%，同比降幅收窄至20%以下。成都、长沙等城市h

截至6月，房地产市场的快速复苏并未减弱。根据嘉里研究中心的最新报告，6月22日至28日的一周内，一线城市的交易指数为138.75，较上月下降3.85点；二线城市交易指数为147.61，较上月上升20.85点；三线、四线城市成交指数为221.84点，比上个月上升90.18点。

在二手房方面，在6月15日至21日的一周内，一线城市中，北京的交易面积为38.31万平方米，同比增长117%；深圳的交易面积为22.78万平方米，同比增长69%

中原地产首席分析师张大伟表示，小羊春在很大程度上出现在房地产市场，是因为第一季度市场需求低迷，加上降息和RRR降息带来的政策放松。6月份，市场延续了5月份的升温趋势，大多数城市的成交量都超过了去年同期。

在土地市场方面，中原地产研究中心的数据显示，截至6月29日，今年全国土地市场持续升温，杭州、深圳、广州、北京等城市继续出现高房价。具体来说，50个大城市的土地出让总量为2.18万亿元，同比增长11.6%。其中，36个城市销售额超过200亿元，杭州、上海、北京和广州分别以1639亿元、1313亿元、1143亿元和1015亿元位居前四位。

益州房地产研究所的报告也显示，白城的土地市场正在逐渐升温。1-5月，四个一线城市住宅用地交易面积1479万平方米，同比增长35.3%；32个二线城市住宅用地交易面积1.1359亿平方米，同比下降12.4%；64个三、四线城市住宅用地交易面积8527万平方米，同比下降2.2%。

就地价而言，从1月到5月，全国100个城市的住宅用地平均价格为每平方米6213元，同比上涨13.8%。其中，四个一线城市的住宅用地平均价格为每平方米18499元，同比增长38.6%。

益州研究所智库中心研究主任严跃进表示，整体土地市场呈现持续升温的趋势。他认为，随着当前外部环境的改善，住宅企业收购土地的信心逐渐增强，优质地块的供应将有助于相关城市土地市场走出低谷。

张大伟认为，在RRR减息等政策的影响下，房地产企业征地的积极性逐渐提高，高地价的土地交易在很多地方重新出现，使得土地市场热度持续上升。他说，虽然总体地价还没有全面上涨，但一些城市的地价已经达到历史最高水平。

房住不炒下政策难松

值得注意的是，尽管交易量明显回升，但房地产市场库存仍处于高位。根据易居房地产研究所发布的最新《全国与9城供求关系与库存报告》数据，5月份中国商品房潜在供求比为1.12，同比下降0.4%，同比上升14.8%。

易居研究所研究员王若琛表示，供求关系是决定房地产价格短期波动的关键因素之一。一般来说，当只考虑供求关系时，当住房供应少于需求时，房价容易涨跌；当住房供应超过未来需求时，房价容易下跌，但难以上涨。

王若琛认为，目前房地产市场仍处于供过于求的状态。尽管第一季度对这种流行病的需求已经释放，但这种流行病对经济的影响并没有减弱。全国房地产市场仍处于下行周期，需求无法回到疫情爆发前的水平。预计今年9月将是短期潜在供求比率的高点。

报告显示，4月份，天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海的潜在供需比为1.32:1。

一方面，库存去化学循环仍在上升，另一方面，没有投机就很难打破红线。杨克伟表示，今年上半年，许多省市在土地出让过程中减轻了市场和企业的压力，主要包括取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期支付土地、延长竣工期等。从下半年政策来看，房地产信贷政策总体上是中性和积极的，将坚决遏制房地产金融泡沫，防止信贷资金过多流向房地产市场。

从地方政策的角度来看，杨克伟认为，下半年房地产市场政策依然稳定，从保护市场主体的角度来看，市场正在减压。由于城市的政策，地方控制政策将继续保持稳定，价格限制政策将进一步放宽。短期内不太可能放松购买限制和销售限制。

杨克伟还表示，由于疫情对经济的影响，地方政府有很大的动力放松房地产市场，今后应加强相关监管。他建议放宽对住宅企业融资环境的分类。对于高杠杆、高负债的住宅企业和激进征地企业，仍需监管企业的有序去杠杆化或稳定杠杆化。居民部门仍需稳定杠杆率，以确保居民杠杆率和负债率不会继续上升。一些城市可能会在目前的有限贷款政策框架内适度放宽贷款限制。其中，放宽公积金贷款、降低按揭利率和降低首付比例都是可以考虑的方案。然而，很难实施大规模刺激政策，如偿还房屋和不偿还贷款，以及清算第一套第二套贷款。