深圳加紧推出人才房用地，对楼市将有何影响？

  4月14日，深圳土地市场再度迎来“火爆日”。分别位于宝安福永街道和龙岗宝龙街道的两宗人才房用地集红盘——华强城附近，最高限价9.93亿元，配建只租不售人才房面积3万平方米，可售楼面价约为2.13万元/平方米；宝龙地块最高限价5.22亿元，配建只租不售人才房面积27200平方米，可售楼面价约为1.09万元/平米。

  据悉，本次采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。项目建成后限最高均价和最高销售价，其中，A207-0131宗地人才住房销售均价不高于30400元/平方米，最高销售单价不高于31900元/平方米。G02203-0016宗地人才住房销售均价不高于23100元/平方米，最高销售单价不高于24300元/平方米。

  值得注意的是，出售的人才住房产权限制及封闭流转。与产权单位签订买卖合同的申请人自签订买卖合同之日起，累计在本市缴纳社会保险满15年，或者年满60周岁且购房满十年，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购人才住房的完全产权。购房人自签订买卖合同之日起满三年至取得完全产权前，需要转让的，可以转让给符合条件的人才。

  挂 牌

  前海一宅地底价近80亿挂牌　普通商住房最高均价约十万

  4月14日下午，深圳市土地房产交易中心发布公告，以挂牌方式公开出让前海一宗居住用地，起始价79.98亿元，最高限价115.971亿元。挂牌期自2020年5月6日起至2020年5月15日15时止。

  据出让公告显示，该宗地代码为440305201003GB00098，宗地号T102-0346，位于前湾片区十开发单元03街坊，土地面积31745.07平方米，总建筑面积183600平方米，竞买（投标）保证金近40亿元。

  宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交市前海管理局只租不售的人才住房面积。竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

  根据出让要求，该宗地项目建成后，普通商品住房入市最高均价为107100元/平方米（毛坯价，不含装修），竞得人必须严格按限定的销售均价进行销售。

  此外，该宗地建设普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积不少于16460平方米（具体以成交结果为准）。配建人才住房应当布局在小区合理位置，原则上应当以“栋”为单位的独立建筑为主，不能独立成栋的，应当以“集中布局”、“便于管理”为原则集中配建；从裙楼自下而上以单元或楼栋为单位整层配建，不足部分由邻近楼栋或单元建筑的裙楼自下而上按层补足，整层不足时按户补足。

  同时，宗地中只租不售的人才住房产权归市前海管理局，由竞得人建成后无偿并无条件移交市前海管理局，由市前海管理局负责监管，由深圳市前海人才乐居有限公司代表市前海管理局接收、运营和管理，房源由市前海管理局统筹调剂使用。

  普通商品房产权归竞得人，可按规定销售。普通商品房取得套房不动产证之日起3年内不得转让。商业可按规定分割销售。

  商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品。宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

  观察

  A

  公共住房逐步登上C位　将对深圳楼市带来哪些影响？

  截至目前，除深汕特别合作区以外，深圳今年已经累计成功出让5宗宅地，且均为人才房用地，在不少业内人士看来，这正是包括人才房在内的公共住房逐步登上深圳土地市场的C位的一个明显征兆。

  中原代理深圳有限公司董事总经理郑叔伦分析表示，二次房改定调未来深圳新增用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，总共筹集各类住房共170万套。因此可以看到过去两年深圳居住地块供应明显增加，只租不售、人才房等供应增加，商品房双竞双限也都是竞人才房。“从去年来看，商品房地块占主导，今年年初加大保障型住房供应，确保公共住房供应比例占主导。”郑叔伦表示。

  公共住房逐步登上C位，商品房的供应和价格是否会因此出现波动？对于这一问题，多位业内专家均分析表示影响有限。

  “今年深圳的居住类商品房供应可能不会有去年那么多，但也不会下降太多，深圳市场供需一直不均衡，减少商品房供应有可能加大这种不均衡，导致价格上涨。”郑叔伦直言。“市场稳定是调控的最重要目标，市场供应和价格难出现大的波动。”

  深圳中原二级市场董事总经理玉家雄则表示，对于未来深圳的房地产市场供应而言将分为商品房和公共住房两大板块，两者分别针对着不同的群体。“商品房具有资产配置用途，出售和升值能力都是公共住房不能相提并论的；而公共住房则可以很好地满足暂时无法购买商品房的人群的居住需求。”玉家雄强调，这部分选择公共住房的置业者短时间内并不具有购买商品房的能力，所以对原本的商品房市场带来的影响不会很大。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹则更看重公共住房供应的增加对于楼市稳预期的影响：“目前看不到供应总量，所以暂时很难判断商品房涨跌，但未来人们对保障性住房供应加大的预期，将直接影响到对楼市上涨放慢的预期，这将对稳定房价起到积极作用。”

  B

  人才房从只租不售变为可售　会否对商品房市场造成冲击？

  3月3日，深圳土拍中首次推出房企可自持销售的纯人才房地块，相较于以往人才房只租不售，开放销售的人才房会否对商品房市场造成冲击也引起了不少人的关注。对此，玉家雄直言，人才房的销售本身有特定的群体限制，就算两者客群有重叠，也只是一部分，而且人们买房子的目的不一样，尽管客观上确实会对商品房客户造成分流，但这个影响是否会涉及到整个市场，目前还难以下判断，“商品房市场跟解决居住问题的公共住房是两个议题，公共住房解决的是暂时没有能力购买商品房的人群安居乐业的问题，如果看重升值能力，那毫无疑问的还是的商品房”。

  郑叔伦则表示，深圳人才住房一直都有供应，只不过以往都是由人才安居集团推出的非营利性产品，而现在人才房通过公开拍卖，吸引社会资本参与，也减轻了深圳公共住房供应的压力。郑叔伦直言，人才房供应增加，对需求的影响较小，难对上新房市场造成冲击。

  梳 理

  深圳今年出让5宗宅地均由人才安居集团收入囊中

  3月3日三宗人才房用地中有两宗达到最高限制地价，昨天出让的两宗位于宝安和龙岗的人才房用地也吸引了6家开发商、举牌202轮、均以最高限价成交。为何有诸多限制出售条件的人才房用地仍能吸引如此多的开发商参与角逐？对此，郑叔伦表示，由于这几次人才住房拍卖地价低，部分地块位置还不错，顶价拿下开发商仍有获利空间，因此有不少实力较强的开发商参与。对于开发商来说，可售人才房只是出售人群受限，定价也有限制，但实际商品房售价也受政府指导，因此两者差别更多的是在出售人群上，但人才房由于价格便宜，因此出售难度低。

  同时，在不少业内专家看来，深圳原本就极为紧张的土地供应，是开发商踊跃参与招拍挂土地市场竞争的更深层次原因。“没有土地就没有生命。”玉家雄表示，深圳的土地供应本身就很紧缺，经常在深圳看到全国性开发商来了几年一个项目都没拿到，在这样的背景下，开发商更愿意在土拍市场做尝试。

  “深圳宅地出让特别少，开发只要有机会就要争取，最后能不能拿到，还是要看价格。”何倩茹说，从去年开始深圳大部分保障房用地都是由深圳市人才安居集团拿到，“如果安居集团严格按照限价销售，供应保障性住房，其实是件好事，深圳保障性住房原本占比就很少，由安居集团拿地、供应，可以从某种程度上加快这一脚步”。

  依据土地房产交易中心数据，截至昨天，除深汕特别合作区外，深圳2020年成功出让的5块宅地均为可售人才房用地，建筑面积共近50万平方米，成交总价约50亿元，均由深圳人才安居集团有限公司收入囊中。