北京楼市已经在起变化

  几天前，北京公布了几例疫情防控案件，其签2万套，与去年同期相比几乎是腰斩。一季度二手房成交均价是57435元，相比2017年4月的高点，价格跌去了11%。很多小区的降幅，将近30%。

  这个幅度，相当于跌掉了一个房子的首付款。

  望京新城小区的价格，从三年前的接近8万，回落到现在的5-6万元。

  位于石景山的融景城，从超7.3万元跌到了6万元左右，跌幅达22%。

  光看数据，你会觉得北京楼市实在是太难了。但现实里，有一些事情已经在起变化。

  前段时间，不少人开车狂奔2个多小时，到北京六环外顺义区，一个名叫“金茂北京国际社区”的项目买了房。

  这个名字里挂着北京的项目，其实引起了很多天津网友的注意。一位天津的网友问：

  蓟县过去倒更近，可以买吗？

  这个远在天津旁的项目，热销了800多套。项目最吸引人的地方，都被金茂几句话概括出来了：“总价150万/套起上车北京、“首付50万起，70年大产权住宅”。

  问了问开发商，这些人大多有几个共同特点：

  30岁左右，刚需，首付款不到一百万，有个准丈母娘。

  这之前，北京楼市刚需的上车门槛为：首付100万，月供1万元左右，购房人年龄在35岁左右。这个首付50万的楼盘，大大降低了北漂年轻人上车的门槛。

  金茂售楼处热火朝天的场景，引得附近竞品华润橡树湾都坐不住了。他们出炉了几张印有大体字的海报，海报内容火药味十足，上面写着“低总价≠高品质”、“你好像离怀柔更近一点”、“3351户家庭的概念是可以塞满4个工体南看台”，公开diss金茂国际社区。

  但即使如此，对于价格敏感型的刚需客们来说，位置、品质并不足以浇灭买房热情。他们拿着银行卡和身份证，把金茂国际社区售楼处围得水泄不通。

  自2018年以来，限竞房占据了近两年市场供应70%，分布在亦庄、昌平、大兴等多个区域。由于售价被限，限竞房有着同区域内其他项目没有的价格优势，但几年下来，整体去化率也只有42.42%。看看金茂北京国际社区周边，就能明白这是为什么：

  距离地铁10公里，没有任何配套。

  但到了疫情之下的2020年，这些限竞房项目的销售开始反转了。就连曾经被地产圈第二帅张大伟连怼的青龙湖区域，也开始人头攒动。过去三周，位于房山青龙湖的中国铁建·山语澜廷，不到20天认筹过2亿，认购金额近1.5亿，销售业绩大幅提升。

  限竞房受追捧的原因，藏在了北京市新成交的地块信息里。年初至今，北京新成交的地块信息里，不乏限竞房身影。但与过去最大的不同是，限竞房的限价额度正在悄然走高。

  比如，2月28日出让的两幅限竞房地块中，东坝地块未来开发楼盘售价最高达7.6万/平米，西红门地块未来开发楼盘最高售价7万/平米。

  要知道，二手房代表着区域的当前房价，而限竞房的限价规定则预示着，该区域未来的房价水平。翻翻这两个区域5万/平米的价格指标就知道，这中间存在着将近2万的涨价空间。

  涨限价地块一出，情况很快出现反转。原本被购房人嫌弃的限竞房，交易热度迅速拉升。比如位于丰台郭公庄区域的的中铁·诺德逸府、春风和园等项目，都出现看房量的回升现象。

  不止是新房市场，周边的二手房市场也在加速恢复交易。

  过去几年，北京是一线城市中人口净流入唯一负增长的城市。上周有一篇非常火的文章，题目是：

  溃败北漂青年正在闲鱼抛售所有家当。

  过去三年，在闲鱼上搜索“离开北京”，出来的结果确实让人心惊。原因，大家都知道的。这也让北京一度坚挺的楼市，在过去三年里像冰淇淋一样融化了。

  但现在，相比上海、深圳、甚至杭州，首都的房子真的更像洼地了。

  高不可攀的房子，曾是让年轻人抛弃这座城市的理由。但现在，年轻人又开始回来了。