旧改广州样本：政府全程主导 房企以小博大

  政策利好下，广州城市更新正按下加速键。3月以来，敏捷、俊发、方圆、丰乐集团均相继拿下增城旧改项目。

  时代周报记者不完全统计，今年以来，广州政府启动招标公开环节的城中村14个，增城占据9个，其中四条村成功出让，总投资金额超173亿元。

  “从去年开始，广州市住建局发布了多个城市更新的相关文件，并对旧村改造成本测算，村民回迁复建安置、搬迁奖励等做出了详细说明，使房企的改造成本大幅降低。” 4月17日，在一家上市房企负责旧改项目拓展工作的王成（化名）告诉时代周报记者，广州对旧改政策不断优化，也使房企的参与积极性不断提升。

  随着公开出让的土地资源逐渐减少，房企争相抢滩城市更新市场。但不同于招拍挂项目或早期协议出让的空地，城市更新涉及利益群体多，需要处理的事宜繁琐且周期漫长。

  “10个计划立项的更新项目，真正到实施阶段的不过3个左右。更别说还有大批无法计划立项的项目了。”4月19日，目前正担任多个城市不同开发商和地方政府担任城市更新顾问的陈海登向时代周报记者表示。

  广州旧改新特点

  作为全国最早进行城市更新的城市之一，广州对旧改的推进一直都比较谨慎。

  自2009年广东省出台第一条城市更新办法，十年的时间里，广州一共仅成功改造10个村，其中全面改造了5个旧村。

  转折发生在2018年末，广州市政府陆续发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》等旧改政策。利好政策影响下，广州旧改版图开始吸引房企争夺。

  据时代周报记者不完全统计，截至4月，富力已签约改造的村庄超过20个，是广州范围内旧村改造项目签约数最多的房企，保利在广州介入的旧改项目多达到15个，奥园介入10余个旧改项目。而恒大、万科、碧桂园、华润置地、方圆在广州的旧村改造项目集中在3―5个。

  在众多房企参与下，广州城中村旧改市场在2019年迎来爆发期并延续至今。据时代周报记者不完全统计，截至目前，广州至少有270个旧村启动改造相关工作。

  在“政府主导”原则下，广州城市更新也呈现出新的特点。

  4月18日，合一城市更新集团董事总经理罗宇向时代周报记者表示，不同于深圳、东莞，首先，广州旧改政府主导力度会大一些，更加主张连片改造；其次，广州政府会先收储再挂牌。东莞和深圳协议出让，最后在旧村改造这一块有严格的成本核算，广州有比较细致的基础数据调查作为前提。

  “深圳是完全市场化运作，而广州是‘政府主导’原则，在整个项目的生命周期，政府始终承担着裁判角色，对项目的推进，起着非常重要的作用，协助房企进行拆迁，在收储以在转给企业，大大缩减了项目周期。”陈海登表示。

  除全面改造之外，以局部拆建及功能置换为主的微改造也是广州城市更新的一种新模式。

  据了解，2019年广州市重点推进了231个老旧小区微改造项目。万科打造的永庆坊就是广州市城市更新中微改造案例之一。

  因需对建筑特色进行保护，微改造模式往往需要付出更高昂的投入。据了解，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元。

  而对于何时能实现盈利等相关问题，4月18日，广州万科向时代周报记者表示，永庆坊是广州的城市名片项目，也是万科在广州力求打造的标杆项目，在投资盈利等方面不做突出关注。

  诸多不可控因素

  房企热衷参与城市更新的背后，是低成本、高利润带来的巨大诱惑。

  “旧改就是一个以小博大的过程，房企可以用很少资本，创造出一个很大的蛋糕。越早介入旧改项目，获得的利润就越多。”陈海登向记者表示。

  “一般而言，城市更新项目毛利润率通常可达40%，而招牌挂项目的毛利率有时候仅为旧改一半。”4月17日，一家国有房企的华南投资经理告诉时代周报记者。

  然而，以小博大带来高利润诱惑背后，往往也伴随着项目拓展难度增加、转化周期较长、不确定因素增加等多种风险。

  项目拓展难度增加是房企在旧改过程中面临的第一大难题。

  “目前广州市区的旧改项目基本上都被开发商翻烂了，现在还没被啃下来的，基本上都是存在各种各样的历史遗留问题。所以现在很多房企都把目光锁定至增城、花都等较外围的区域。”王成向记者表示。

  在王成看来，目前房企寻找旧改拓展渠道主要有四种方式，最直接的办法是村企合作，通过村委领导牵线；第二是政企合作，在政府的支持下，做片区改造；第三种是联系银行、信托、基金、资产管理公司的相关人士；最后是通过市场中介和专门的城市更新公司进行合作。

  值得注意的是，即使获得了合适的项目，在城市更新的实际推进过程中，也面临着诸多不可控因素。

  4月20日，奥园相关负责人向时代周报记者指出，旧改的众多环节中，最不可控的环节一般是两个：一个是实施方案（含控调方案）获批，另一个是私人物业拆补合同签约、集体物业清租合同签约以及房屋拆除。

  部分村民、租户的利益诉求远超过拆赔条件标准，容易造成签约户数和比例不足，或钉子户直接影响项目总平设计和规划报建，从而影响旧改项目的改造实施。

  “其中最容易出问题最耗时的是拆迁谈判环节。跟村民的谈判确实是比较容易出问题，每个利益主体的需求点都不同，业主与房企往往会相互博弈，但如果能解决拆迁谈判问题，基本上项目就成功了一半。”王成说道。

  “旧改对国企来说风险较大，前期资金投入后，若后期拆迁进度慢，审计便会有风险，对国企来说，会更谨慎。” 上述国有房企的华南投资经理也向记者表示，为规避风险，目前有部分房企选择股权收购等方式，收购前期城市更新服务公司已经进行到立项或专项规划编制阶段的项目。