“五一”北京房地产热:管家多 买家少 销售额低于预期

接待、解释、价格计算、样板房是房地产销售的程序。在2020年为期5天的五一假期期间，河北一家大型工厂的一个项目的销售将每天重复4到5次。

李晶的项目位于河北省大厂夏甸镇，销售办公室位于三河市燕郊102国道附近。不管是大工厂还是燕郊，它一直是北京的卫星城。在过去的十年里，它吸引了数百万的移民来买房、居住和工作。

在为期五天的假期中，李静接待了20多组顾客，但只有一组顾客在5月5日递交了订单。她的销售办公室有20多名销售人员。除了几个新手之外，他们大多数人至少卖了一套。在她看来，整体销售结果不如元旦期间好。

王伟负责销售的项目距离李静所在的项目不到2公里。5月5日，他负责7套线路的交易，这是5天假期中最大的一天交易。“5月1日，我们推出了一款主单元型，预计将被清除。现在看来，它并没有达到预期的效果。”王巍说道。

李静和王伟都有同样的感觉，看房子的人越来越多，卖房子的人越来越少。尽管包括北京在内的许多看房人每天都光顾这些房子，有时售楼处也挤满了人，但最终的结果并不令人满意。李晶表示，五一销售额低于预期的主要原因是“手中有钱的顾客减少了”。

打折促销

与碧桂园和其他大开发商在五一假期期间推出的现场明星购买活动不同，王伟的销售项目仍然采用最原始的众包策略和低价策略。

群体策略，即通过广泛动员销售人员、渠道代理商和签署混乱的账户

据李晶介绍，燕郊和大厂项目在春节前开始放松针对外国买家的在线签约系统。然而，由于政府没有宣布对原有的房地产市场监管政策进行任何调整，外国买家仍然需要有三年的税收或个人税务证明才能购买房子。

每个项目都在实际销售过程中签名。但是，交付给购房者的具体信息是不一样的。李晶表示，在她的项目中，客户可以在首付后一周到两周内完成网上签约，不需要北京社保。

王伟坦言，他负责销售的项目的海外买家不能在网上签名，但这并不妨碍这些项目成为大型工厂甚至是北方三县的最畅销项目。“本地开发商的大部分项目都可以在网上签署，而外国开发商的大部分项目都无法完成。”王伟抱怨道。

然而，王伟要求销售人员告诉客户可以办理网上签名，但是对于政策和需要多长时间没有明确的答复。如果客户感到焦虑，他们可以选择花钱购买资质。有时王伟的公司也负责帮助客户免费购房。

卖家确切知道哪些项目外人可以在网上签名，哪些不能。李静可以用手指列出燕郊和大厂的外国人不能在网上签名的项目。他还知道哪些项目需要北京的社保证明。但是大多数买家都不清楚。

由于政府不承认放宽购房限制，购房者只能听销售人员的话。然而，很少有销售人员会明确告知买家他们不能申请在线签名。一旦你犯了一个错误，你将不能按时得到全额退款，即使大多数项目承诺，如果你不能得到一个网络标志，你就不能得到全额退款。

李晶称这种现象是一种混乱，不仅对大工厂如此，对燕郊也是如此。有些项目可以直接为外国买家办理网上签名，成功案例不多。还有一些项目不能在网上签署，但也可以在国外出售。

5月3日，从北京来到燕郊看房子的东丈，在看了燕郊和大厂的四五个项目后，选择了等待。由于北京的社会保障已经五年没有完成，他计划在燕郊买一套自住公寓，然后在未来的f

最后的选择是继续观望。一方面，价格并不便宜，因为成本效益高，位置好的项目。燕郊对签约有几个疑问。他咨询了燕郊和大厂的房管部门。对方明确告诉他，外国人没有资格买房，买房有风险。“销售部说他们可以在网上签名。他们周围确实有人可以成功地在网上签名。但如果他们当时不能签字，退款将更加令人不安。”

温火还是虚火

王伟和李晶都没有透露五一期间他们项目的销售额。李静告诉经济观察网的记者，到春节后的五一期末，她的项目已经卖出了近100套。“五一节看房的人比平时多，但成交量不如4月底。”

自2019年10月开市以来，李晶项目的退化率接近70%。随着北三县与通州协调发展规划的出台，市场有望大幅上涨。

在去燕郊看房之前，我的朋友曾经建议东丈不要给销售部留电话，否则他会被骚扰到崩溃的地步。但当他回到北京的家时，他前后两次接到了同一个销售电话，要求他花时间再看一遍。然而，其他几个项目的销售人员再也没有给他打电话，这让他松了口气，也让他感到不安。

但最终理智战胜了好奇心。一方面，由于燕郊和大厂仍然对二手房实行严格的限购政策，二手房的价差已经达到了1万元/平方米左右。以燕郊为例，新房价格一般在25000元/平方米左右，而二手房价格大多在15000元/平方米至20000元/平方米之间。

性价比下降

北京周边的房地产市场一直是北京的一个溢出市场。从2019年下半年开始，由于大量非竞争性住房项目进入市场，北京的新房拆迁率普遍不高。自2019年底以来，北京大部分新建住宅项目都采取了降价促销政策，部分项目的折扣超过10%。北京大兴、顺义等个别地区的新房市场甚至共有150万元的小户型产品。

虽然二手房的价格和促销活动都大幅下降，但北京的二手房在过去几年里大幅上涨，在过去6个月里也开始回落。天通苑等地区的二手房价格已回落至3万多元，而通州一些热点地区的价格一度跌至2.5万元/平方米。

一些研究房地产市场的人通常把燕郊的房价定在通州的下半部。例如，通州的房价在6万元左右，燕郊的房价应该在2.9万元左右。然而，目前通州部分地区的房价明显突破了这一规律，与燕郊的差距进一步缩小。

例如，在通州马家桥附近的一个住宅区，一套两居室的二手房价格约为2.7万元/平方米，总价约为250万元。该住宅区的一些两居室公寓的价格低至每平方米25000元，低于燕郊的大多数新公寓。

再举一个例子，燕郊一栋125平方米的四居室新房的总价格通常超过300万元。三元桥附近一套62平方米的小两室公寓的报价约为350万元，天通苑一套82平方米的低两室公寓的报价也约为300万元。相对较低的性价比也是东丈最终放弃在燕郊看房的重要原因之一。

在他看来，一方面，由于北京市场的变化，北京周边房地产市场的性价比相对较低，而由于北京周边二手房的流通率较低，未来不容易匆忙换房；另一方面，他顾忌的是第一套房的资格。一旦被北京占用，在北京买房的成本将来也会大幅下降。

壳牌的数据显示，北京在五一假期售出了8.7万平方米的新房，同比增长4.63倍。二手房

市场在五一期间表示，王伟有点失望。他和他的下属同事都是燕郊的高价二手房买家，他们也为他负责销售的项目抵押了一些房子。“如果你不抵押房子，如果你赚了大钱，你就永远无法翻身。但如果你赌错了，一切都会归零。”

在十几年不断变化的房地产形势中，王伟周围的许多人从零开始卖东西，到2017年又回到了贫困潦倒的状态。他多次想辞职，切肉卖房子，还清贷款，重新开始，但他仍然不愿意，觉得房价会再次上涨。毕竟，这些房子是他所有的价值。(应受访者要求，王伟、李静和东丈为假名。)