商业地产金融:商业地产金融和资产证券化在这场流行病下会

流行病对商业房地产项目的价值有什么影响？这会影响商业房地产融资模式吗？商业房地产资产证券化将如何发展？

2020年初爆发的新一轮皇冠肺炎疫情为商业房地产行业开启了历史上最艰难的考验。市场已经从毫无准备逐渐变得平静。通过积极努力减少负面影响和影响，以及对以“危险”购买为代表的新零售模式的巨大需求，仓储和物流已经成为一个模式领域，国际金融和房地产联合会(FRE)的资产证券化和房地产投资信托基金专业委员会的许多专家认为，未来价值和分配比例将进一步增加。通过疫情，国家还将更加重视物流和仓储基础设施的建设，特别是冷藏和冷链运输，以及前线公共基础物流战略仓库。

此外，疫情对正在筹备的各种项目影响较大：一是项目建设周期将至少推迟3个月，财务成本、人员成本和材料成本将大幅增加；第二，餐饮和体验模式在开店方面表现不佳，出租率和开店率大幅下降。第三，电子商务变得越来越强大，实体零售店变得越来越弱。第四，疫情对酒店、旅游等文化旅游活动的影响也会传导到商业地产建设投资，导致项目延期或暂停。第五，向投资方的传递将影响投资热情，而整体行业影响将在下半年至明年显现。

二、疫情对商业不动产项目价值的影响

从判断商业地产价值的国际惯例来看，商业地产的价值来自于在产权期限内可以带给投资者(所有者)的净现金流(估价法：收益法)。然而，在国内实际投资交易中，商业地产大宗交易一般受到周边地区可比项目交易价格、买卖双方资金充足(或需要实现的压力)等因素的影响。

因此，我们认为，疫情对商业房地产项目价值的影响主要来自疫情对房地产未来现金流的影响和市场情绪的短期影响。在国际实践中，投资交易价值的逻辑或比例的采用可能会加速从市场比较估价向收益估价的转变。

1.流行病对不同企业未来现金流的影响是不同的，但流行病导致的租金减免安排对估值的影响有限。

贴现现金流法是对该物业剩余产权期限(通常为20至50年)的未来现金流进行贴现，以形成估值。一个月或两个月的租金减免对估价的影响非常有限，一般认为在1%-3%的范围内。

流行病对财产价值的影响更多地体现在它的长期影响上。考虑到不同的商业地产业态受国民经济、人口构成、外部环境等宏观因素的影响，处于不同的发展阶段或生命周期，同时同一业态内的许多不同商业项目也处于相对分化的发展阶段，我们认为，这种流行病不会改变整体状况，反而会加剧分化程度。根据疫情对商业地产项目未来中期现金流预测的影响，判断商业地产的价值是关键。就商业房地产而言，预计酒店和企业的现金流量在本年度将整体下降，办公楼的整体空置率也可能上升，所有这一切都将导致估值下降。对物流资产的影响相对较小，市场需求可能会推高优质物流资产的估值。同时，这种流行病可能导致核心财产竞争力的进一步增强和相对价值优势的获得。

从资本化率(估值=净现金流量/资本化率)的角度来看，对商业地产价值的影响不仅来自于流行病造成的中短期净现金流量，还来自于对资本化率(资本化率=无风险利率项目的风险溢价)的影响，这种影响来自于投资者对商业地产未来趋势的看法，尤其是对不同格式未来趋势的看法(在其他条件不变的情况下，风险越大)。风险溢价越高，资本化率越高，估值越低)；以及无风险利率的变化(在其他不变条件下，无风险利率越低，资本化率越低，资产估值越高)。

2.疫情引发的市场情绪将在短期内影响商业地产价格，但会逐渐恢复。

疫情导致中国短期经济增长放缓。不确定性增加了市场的风险厌恶或观望情绪，加剧了对商业活动的部分冻结，并降低了对大规模国内商业房地产交易的短期投资需求。与此同时，疫情加剧或给一些商业地产持有者，特别是中小企业和私营企业带来了经营压力和财务压力。对短期商业房地产交易价格的影响显而易见。从中期来看，商业地产的价值应该回到整体经济价值的稳定状态。随着疫情逐步得到控制，渡过难关的商业房地产资产仍将回到应有的价值水平。

如果今年资本相对宽松，资产短缺可能导致商业地产受到国内外资金的更多关注，交易量将逐渐恢复，推动短期价格更快回归。此外，如果国家增加投资，促进经济发展，扩大以居民消费为代表的内需，也会有利于价格回归价值。因此，来自国际金融和房地产联合会(IFFRE)资产证券化和房地产投资信托基金专业委员会的许多专家认为，对于资金相对充足的投资机构来说，今年应该抓住合适的机会，通过收购获得远低于潜在价值的优质资产。

3.加快投资交易价值逻辑向国际惯例收益法估值的转变

商业房地产项目能给投资者(持有人)带来的经济收入来自租赁产生的租金。只有能够带来可持续净租金收入的商业地产才有价值。不能长期租赁或不能获得可靠收入的商业房地产项目是持有者的成本(折旧和财务成本)。

这种流行病正在影响各种形式的经营和租赁