亚洲房地产投资信托上升——戴德良线2019 《亚洲房地产
2020-05-09 16:19:00来源：中国房地产金融
截至2019年12月31日，亚洲房地产投资信托基金的总市值为2924亿美元，同比增长约25%，为近七年来的最高增幅。
“戴德梁行联合仓储资产支持特别计划”实现了同一产品下资产和资金的可持续注入，标志着国内REITs产品更接近标准REITs的持续资产注入功能。此外，仓储货架的分销模式不再专为租赁住房产品。商业零售、办公和工业物流资产将于2019年成功实现仓储货架的配送，为国内优质商业地产探索出一条资产侧与资金侧有效对接的路径。
中国发行的第一批商业房地产资产证券化产品已经进入第一个开放期。据不完全统计，截至2019年底，通过主体回购、展期和市场化处置等方式，共有16个单类REITs和CMBS产品被撤回和终止，累计撤回金额为435.5亿元。产品到期处置方式的存量资产支持专项计划实现了同一产品下资产和资金的可持续注入，表明国内REITs产品能够满足标准REITs的资产持续注入功能(该产品于2020年3月18日成功募集并发行)；
3.存储和分配模式不再只针对租赁住房产品。2019年将成功实现多订单商业零售、办公和工业物流资产产品的存储和配送，为国内优质商业地产探索出一条资产端与资金端有效对接的路径。
4.国内商业房地产资产证券化的基础资产类型继续扩大。零售形式的网点和风险/风险商业地产在2019年首次成功发行资产证券化产品。
5.据不完全统计，截至2019年底，通过主体回购、续期和市场化处置等方式，共有16个单类REITs和CMBS产品被撤回和终止，累计撤回产品规模435.5亿元，市场存量规模3711.5亿元。恒泰豪瑞-HNA浦东发展大厦资产支持特别计划将于2019年1月把位于上海陆家嘴核心区的底层房产出售给凯德集团，成为中国首个以市场为导向退出的房地产投资信托基金项目。之后，在2019年内，另外两种产品将通过市场出售。
三、新加坡、城房地产投资信托两家分别持有23处和8处资产。其余业态包含服务式公寓7处、办公2处、商业综合体1处，三者合计占新加坡REITs持有中国内地物业总数的14%。
中国香港的房地产投资信托基金主要在写字楼、零售、酒店和商业综合体中持有中国内地的房产，不涉及服务公寓和工业物流。其中，因招商商品房信托上市，2019年写字楼物业将增加4处，共计9处，占30%；酒店资产数量与上一次报告相比保持不变，9项资产包括开元工业投资信托基金持有的6项资产和辉县工业信托基金持有的3项资产(指独立酒店，不包括酒店综合体)。与新加坡相比，中国香港房地产投资信托基金在内地拥有更多的商业综合体，达到5家，其中越秀房托3家，辉县产业信托2家。
最后，报告对新加坡唯一专注于数据中心领域的数据中心——开普勒数据中心进行了案例研究。作为亚洲唯一的数据中心房地产投资信托基金，开普勒房地产投资信托基金将为中国“新基础设施”资产证券化的未来发展提供借鉴。
(作者胡峰为戴德梁行高级总监、北区估值咨询服务部主任，杨志为戴德梁行资产证券化业务总监、估值咨询服务部主任，刘辉为戴德梁行估值咨询服务部高级副主任。这份报告有摘录。请联系feng.hu@cushwake.com了解更多信息。)
